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事業用借地制度の改正
●事業用借地権の期間は20年から49年に

定期借地制度は平成4年に導入されました。

平成4年改正では3種類の定期借地権が創設されました。

期間50年以上の「一般定期借地権」。これは戸建て住宅やマンション等での活用が進みました。国土交通省の調査によれば平成18年までに累計58,447戸が供給されています。更に中古定期借地権住宅の流通は把握されたものでこれまで538戸(戸建193戸、マンション345戸)になっています。

期間30年以上の「建物譲渡特約付借地権」。期間経過後には建物が地主に譲渡されるものですが、30年後の扱いの問題もあり、複雑なため活用が進んでいません。
期間10年から20年の「事業用借地権」。借地法では借地期間は最短でも30年だったのですが、それを10年から可能にしました。

事業用借地は当時の新しい制度でもあり、量販店や飲食店などの店舗経営向きの期間設定をしたようです。これら店舗では定期借地制度は当然の制度となりました。

しかしそればかりではありませんでした。バブル崩壊後の民間企業においては、土地は所有せずに利用するものとの考え方が広がりました。その結果として、事業用借地権の想定しなかった施設、例えば大規模商業施設、物流施設、工場などにも活用されるようになっています。

期間30年以上については「建物譲渡特約付借地権」が利用しずらいために、定期借地のニーズがあるにもかかわらず、期間30年から49年が定期借地においての空白期間となっていました。

そこで2007年12月に議員立法により借地借家法が一部改正され、事業用定期借地の期間を「10年以上20年以下」から「10年以上50年未満」と改められました。

借地借家法においては、更新や期間満了時の建物買取請求権等の様々な借地人保護のための強行規定があります。そのために土地は「貸したら返ってこない」ものになってしまいました。(そもそも借地人保護規定は太平洋戦争中での戦時立法であり、出征兵士の家族を守るためのものでもありました。それがずっと続いているのです)

定期借地についてはこれらの強行規定は適用されません。約束した期間が満了すれば土地は更地で返ってきます。

50年以上であれば一般定期借地権には用途についての規制はありません。10年から49年の定期借地については用途の制限があります。専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除きます)に限られ、事業用借地権(定期借地)となります。49年以下においては居住用については定期借地を行うことはできません。

なお実務においては10年以上50年未満を「事業用借地権」と理解してよいのですが、法律上では二つに分かれています。

30年以上50年未満の事業用借地権については、普通借地契約を締結したうえでこれら借地人保護規定を「適用しなくてもいい」という制度になっています。(借地借家法23条1)
ところが10年以上30年未満は、違う規定になっています。そもそも普通借地契約は30年以上と規定していますから、普通借地にはなりえないのです。普通借地契約を締結して借地人保護規定を適用しなくてもいい、という制度に出来なかったのです。そのために10年以上30年未満の事業用の借地権を設定する場合については、別途の借地制度として借地人保護規定を「適用しなくていい」ではなく「適用しない」となっています。なおこれが従来の事業用借地制度です。(借地借家法23条2)

いずれにしても事業用借地権としては期間が違うだけで同じものです。10年以上50年未満を「事業用借地権」と理解して差し支えありませんが、契約書の記載については注意が必要でしょう。いずれの場合も借地契約は公正証書にしなくてはいけません。

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